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营收规模见顶后，贝壳捏续自我变革，大规模变嫌组织架构，正在转型居住干事平台
文|《财经》盘问员 王文彤
剪辑 | 杨立赟
4月24日晚，贝壳-W（02423.HK）发布了2025年度诠释。相较一个月前公布的2025全年龄迹，年度诠释裸露了更多信息，包括近期颇为外界热心的照拂层薪酬细节。
年报裸露，贝壳聚积独创东谈主、董事长兼首席实施官彭永东2025年的薪酬为2.35亿元，同比下跌41.25%；聚积独创东谈主兼实施董事单一刚2025年薪酬为1.76亿元，同比下跌41.14%。
过亿元的年薪令外界消散，但属目拆分可知，此二东谈主薪酬中占比最高的是“股份支付薪酬”，2025年的占比均高出96%。剔除这部分收入，二东谈主的薪酬分手为937.8万元和672.8万元。对比其他港股上市房企董事长薪酬水平，在合理规模内。
彭永东和单一刚已将2025年抑制性股票全额捐赠，用于为居住行业干事者及家庭（指房产牙东谈主及装修工东谈主）提供医疗保险和子女闇练、为应届毕业生提供复古等，并设立“健康家贝看管金”。
2025年是贝壳捏续变嫌的一年，与房地产市集大势基本保捏一致，全年竣事净收入946亿元，同比微增1.2%；但净利润为29.9亿元，同比下跌26.7%。毛利较低的租借、家装等非房业务占比擢升，对冲了规模下滑形成的营收压力，但也稀释了公司举座盈利才能。
在营收规模见顶后，贝壳正在探索新的解题念念路。作为中国最大的中介机构和平台，其产业链不休向高卑劣蔓延。2025年，贝壳先后推出房客分离、大店模式、“真保险”全经过干事保险体系、AI助手等提高干事质地和恶果。
在3月16日的事迹电话会上，彭永东暗意，市集的底层逻辑已发生显赫变化，房产经游记业将从畴前的“依赖资源规模”，转向“比拼专科干事才能与运营恶果”。干与2026年，贝壳延续进行大规模组织架构变嫌，将本年界说为转型居住干事平台的要道一年。
“天价”高薪从何而来
年报裸露彭、单二东谈主过亿元的的薪酬激勉外界热心，属目拆解来看，这并非“告成”工资。
贝壳两位聚积独创东谈主取得大额“股份支付薪酬”源于2022年贝壳港股上市。
那时，好意思国《番邦公司问责法》的出台让中概股公司靠近强制退市的风险，贝壳采纳追究中国香港上市，继承了港股的“同股不同权”组织架构。
“同股不同权”指的是捏股份额不与投票份额画等号。举例，贝壳赴好意思IPO招股书裸露，链家前董事长、贝壳独创东谈主左晖捏股28.9%，捏有投票权46.8%，为公司第一大激动。
二者之是以不同，源于AB股结构。笔据贝壳财报，疏浚份额下，每捏有一股A类股就有一票投票权，一股B类股则有十票投票权。这类股份的捏有东谈主也被称为“超等投票权”捏有东谈主。
笔据香港联交所《上市律例》章程，“超等投票权”捏有东谈主（在贝壳为彭永东和单一刚）必须为上市公司董事会成员，其股份相干经济利益占比必须高出系数激动职权的10%。这么大概使公司投票权和抑制权相匹配，公司和激动的职权不受损伤。
彼时彭、单二东谈主的股份相干经济利益均并未达到10%。因此，在贝壳港股上市前夜，公司以股权激励的款式向彭永东授予7182万受抑制的A类股，向单一刚授予5387万受抑制的A类股，蓄意1.26亿股。笔据招股书，股权激励经营为期十年。
这笔股权按司帐律例继承“直线摊销法”，分五年计入薪酬资本，由此在财报上形成了每年数亿元的“股份支付用度”。
这种“同股不同权”的组织架构是港股市集的常见操作，贝壳并非孤例。如小米、快手、京东等公司均继承这种款式。
彭、单二东谈主被授予的A类股均是“受抑制的股份”，在解锁期到来之前，受抑制的股票不得销售、转让、预付等。即等于股票解锁，股份轨制薪酬也需要通过出售等款式才能变现。
A股和港股的薪酬裸露律例不同，也让外界对贝壳产生了“天价薪酬”的热爱。
中国证券业协会投资银行业专科委员会委员郑培敏告诉《财经》，A股上市公司所裸露的高管薪酬，经常仅涵盖基本工资、绩效奖金这类现款收入，民众在A股公司年报里看到的高管薪酬，并非高管从公司获取的沿路过济收益。
而港股上市公司裸露的高管薪酬，包含报酬、奖金及股份支付薪酬。郑培敏暗意，股份支付薪酬并不是公司实质的现款开销，“‘股份支付薪酬’ 频频被外界失误地行动高管实质告成的现款收入。实质上，这是一个司帐上的处理。”他说。
剔除“股份支付薪酬”部分，彭、单二东谈主的2025年薪酬分手为937.8万元和672.8万元。对比其他港股上市房企董事长薪酬水平，在合理规模内。
以民营房企龙湖集团（0960.HK）为例，其临了一次裸露董事长薪酬是在2023年，笔据当年财报，董事长兼首席实施官陈序平薪酬总额为3467万元，其中基础薪酬为1650万元。
还有一些港股房企因爆雷、现款流垂危而大幅缩小高管薪酬。如2023年底，碧桂园（2007.HK）将实施董事杨惠妍、莫斌、杨子莹和非实施董事陈翀的年薪分手由37万元、300万元、200万元和37万元调理变嫌至12万元。
贝壳2025年报裸露，彭永东照旧相接两年捐出全额抑制性股票，加上2026年头单一刚捐赠的抑制性股票，蓄意捐赠股份总和达1900万股，约合超8亿元东谈主民币。在此之前，彭永东未尝出售、转让或以其他款式处分过其实质领有的贝壳股份。
该捐赠沿途用于为居住行业干事者及家庭（指房产牙东谈主及装修工东谈主）提供医疗保险和子女闇练、为应届毕业生提供复古等，并设立“健康家贝看管金”。
贝壳方面暗意，星空体育(StarSports)官方网站“健康家贝看管金”已于4月23日素雅落地并盛开申领通谈，贝壳已向超50万贝壳、链家职工及行业干事者推送了1对1专属看管卡。该花式受益东谈主群高出50万行业干事者，包括店东、牙东谈主、保洁员等。
捏续自我变革
在年报发布前夜，3月29日，贝壳通知新一轮组织架构变嫌。
在集团层面，贝壳成立集团变革委员会以及五大专项照拂委员会，集团事务线也进行了关键变嫌，将产研事务线变嫌为产物事务线、研发事务线，新成立总干部部、成立廉政风纪事务线、各人事务线。
在区域层面，设立成王人区域、重庆区域、广州区域等十大区域，任命李峰岩为集团高档副总裁、贝壳城市首席运营官，负责贝壳城市举座经营照拂，向彭永东陈述。
北京链家是这次变嫌的主战场。
贝壳通知设立北京链家计策委员会，下设北京链家计策照拂办公室、北京链家东谈主力策略，并对原北京链家、治装北京、惠居北京进行组织架构变嫌。
此外，贝壳还任命了三位副总裁，同期担任北京链家首席客户官，告成向彭永东陈述。这三东谈主是领有被窝家装置景的梁磊、领有慧居业务配景的张珊珊和北京链家总司理蒿玉峰。这意味着，北京链家驱动尝试将往来业务、家装家居业务、租借业务进行整合，以合乎市集和需求端的新变化。
东谈主事方面也进行了较大的变动，多名宿将的职位发生了变动。
以上海链家为例，原贝壳苏州区域总司理黄月平出任上海链家总司理，前任总司理王拥群卸任上海链家职务，延续担任集团高档副总裁及惠居CEO（首席实施官）专注租借业务。贝壳但愿借助王拥群的时刻才能和照拂劝诫，推动房屋租借业务从“规模蔓延”干与“恶果与质地优先”的新阶段。
同日，彭永东还发出全员信，属目阐释了本次组织架构变嫌的初志以及他对贝壳交易模式、大公司病、ACN模式、AI对牙东谈主的替代等方面的念念考。他同期指出，贝壳将从往来平台向社区居住干事平台深度转型。
此外，从3月29日驱动，贝壳的北京区域将驱动为期100天的“百日变革”，条件系数照拂者，包括彭永东本东谈主到一线干事破钞者。
本次大规模变嫌是贝壳2025年系列变嫌的延续。
2025年，贝壳先后通过链家门店试点了房客分离、大店模式等革命的干事模式，又在全平台推出“真保险”全经过干事保险体系、重申中性市集不雅，发奋冲破市集对其“暴力压价”的刻板印象。
面对AI对经游记业的冲击，贝壳又推出了AI助手“来客”、必看好房模子等提高牙东谈主的工违警果。
这是贝壳在规模增长见顶后给出的解题念念路。
财报裸露，2025年全年贝壳竣事净收入（指公司实质取得的收入，等同于营业收入）为946亿元，同比微增1.2%；但净利润仅为29.9亿元，同比下滑26.7%。
这是因为贝壳的房屋往来业务基本盘受到冲击，靠非房往来撑起四成营收。但由于租借、家装等非房业务毛利较低，在保管营收规模的同期，也稀释了公司的盈利才能。
房产往来仍是贝壳的中枢收入起头，但跟着市集下行，2025年该部分业务净收入出现下滑，在总收入中的占比也慢慢下跌。
财报裸露，2025年贝壳的新址业务和存量房业务净收入分手为306亿元和250亿元，同比分手下跌9.2%、11.4%，降幅分手扩大19.4个百分点、12.1个百分点。二者净收入蓄意在总净收入中占比为58.83%，同比下跌7.37个百分点。
贝壳将但愿托付在非房业务。
2023年7月，贝壳建议了“一体三翼”的业务布局，将公司行状线进行细分。“一体”指的是新址和二手房业务，“三翼”则指的是家装家居、干事租借干事和新兴业务过甚他（指贝好家业务）。
笔据财报，2021年贝壳非房业务收入占比仅为2.89%，尔后四年快速上涨，2025年的占比已升至41.17%。
比拟家装家居，房屋租借业务增长愈加显赫。落幕2025年末，贝壳在管房源突破70万套，同比增长62%，录得净收入219亿元，同比增长52.8%，并初次竣事全年盈利。
这一板块的增长主要收货于“宽解租”模式下托管房源数目蔓延。该模式将散布房源转为机构化长租房源，由贝壳提供法子化管家干事，赚取托管佣金。
但从行业来看，业务照旧较为富足，且依赖规模蔓延，贝壳想快速占领市集需要付出较高的资本。笔据财报，2025年房屋租借干事的营业资本同比增长47%。
在3月16日晚的事迹电话会上，彭永东称，市集的底层逻辑已发生显赫变化。“往来结构在变，二手房占比捏续擢升，新址市集出现分化。”他说，购房者也趋于严慎，“面前更像一场家庭钞票重组”。
不外干与2026年，市集出现了一些好转的信号。
笔据国度统计局的数据，2026年3月一线城市新址、二手房价钱均止跌，成交量也革命高。
此外，市集的回暖不局限于一线城市，3月，徐州、无锡、重庆等城市的二手房亦出现不同进度回暖。
贝壳集团党委文牍、实施总裁左东华近期在袭取采访时暗意，现时市集最明显的变化是从全面涨跌转向结构性复苏，破钞者心态也发生了较大变化。
他合计，牙东谈主的变装正在从信息中介进一步转向专科化的居住干事者，贝壳需要更好地哄骗AI时刻，同期在默契破钞者需求、衔尾复杂问题、保险往来过程方面还康庄大道。
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